Sabato 28 dicembre è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale la Legge 13 dicembre 2024, n. 203, in materia di lavoro, che contiene, di particolare interesse per gli agenti immobiliari, un articolo (n. 22) che va a rinnovare le “Disposizioni in materia di dichiarazione della spesa sostenuta per attività di mediazione in caso di cessione di immobili”.
In forza della novità legislativa, dal momento dell’entrata in vigore della nuova legge (15º giorno dopo la sua pubblicazione e quindi 12 gennaio 2025) le norme di legge che riguardano l’obbligo delle dichiarazioni in atti di compravendita immobiliare circa l’intervento del mediatore e le provvigioni pagate saranno così modificate (in grassetto la parte rinnovata):
Articolo 35, comma 22, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, come modificato dalla legge 13 dicembre 2024, n. 203:
22. All’atto della cessione dell’immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare:
a) se si è avvalsa di un mediatore e, nell’ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;
b) il codice fiscale o la partita IVA;
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;
d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività o, in alternativa, il numero della fattura emessa dal mediatore e la corrispondenza tra l’importo fatturato e la spesa effettivamente sostenuta nonché, in ogni caso, le analitiche modalità di pagamento della stessa.
22.1 In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n. 39, e successive modificazioni, il notaio è obbligato ad effettuare specifica segnalazione all’Agenzia delle entrate di competenza. In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell’articolo 52, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni.
Prima della modifica ora intervenuta, il testo della lettera d) era il seguente: “l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa” e quindi non poteva essere in ogni caso omessa la dichiarazione dell’importo della provvigione. A seguito della modifica intervenuta, per il rispetto della legge, in alternativa sarà sufficiente dichiarare il numero della fattura emessa dal mediatore, dichiarando altresì la sussistenza della corrispondenza tra l’importo fatturato e quello effettivamente speso, senza però indicarne il relativo ammontare.
Come già posto in evidenza nelle precedenti comunicazioni inerenti a questo argomento, la soluzione ora adottata è sicuramente migliorativa per varie ragioni.
Da un lato fa cessare un manifesto scompenso tra l’obbligo di dichiarazione del compenso che riguardava esclusivamente l’attività del mediatore, con esclusione invece di pari obbligo per quanto inerente ai compensi degli altri professionisti attivi nella filiera della compravendita immobiliare (tecnici, notaio, etc.); d’altro lato viene maggiormente salvaguardata la riservatezza non solo nei riguardi degli altri soggetti attivi nella formazione dell’atto di compravendita, ma anche tra le stesse parti contraenti, senza alcun effetto negativo per i controlli che potranno essere eseguiti dall’amministrazione tributaria che, per effetto della fatturazione elettronica, dispone automaticamente di tutti i dati delle fatture, ivi compreso ovviamente il loro ammontare.