Nel corso degli scorsi mesi alcuni uffici locali dell’Agenzia delle Entrate hanno adottato comportamenti difformi in sede di registrazione dei contratti preliminari di compravendita immobiliare.
Nello specifico, in presenza di due promittenti venditori, uno titolare della nuda proprietà e l’altro del diritto di usufrutto sull’immobile promesso in vendita, è stato richiesto il pagamento della doppia imposta fissa di registro in quanto atti distinti anche se collegati.
Tale comportamento scaturisce da una rigida interpretazione del primo comma dell’art. 21 del DPR 131/86 (Testo Unico dell’imposta di Registro) secondo cui “se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto.”
In una recente risposta ad interpello, la Direzione Regionale del Piemonte, ha analizzato l’argomento anche al fine di fornire un indirizzo unanime alle varie sedi locali.
La premessa, come accennato, risiede nell’articolo 21 DPR 131/86 secondo cui:
- se un atto contiene più disposizioni che non derivino necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna disposizione è soggetta autonomamente ad imposta (negozi collegati);
- se un atto contiene più disposizioni che derivino necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse una sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa (negozi complessi).
In base alla giurisprudenza oramai costante della Corte di Cassazione (in ultimo 19.2.2015 n.3300) "le disposizioni soggette a tassazione unica sono soltanto quelle tra le quali intercorre, in virtù della legge o per esigenza obiettiva del negozio giuridico, e non per volontà delle parti, un vincolo di connessione, o compenetrazione, immediata e necessaria: occorre, cioè, che sussista tra le convenzioni, ai fini della tassazione unica, un collegamento che non dipenda dalla volontà delle parti, ma sia, con carattere di oggettiva causalità, connaturato, come necessario giuridicamente e concettualmente, alle convenzioni stesse".
La Direzione Regionale ritiene che il preliminare di compravendita con il quale i promittenti venditori si impegnano congiuntamente a vendere, ciascuno per il proprio diritto e con riferimento al medesimo immobile, la nuda proprietà e l’usufrutto ad un soggetto terzo che acquisterà la piena proprietà, rientri tra i negozi complessi e pertanto, trattandosi di una disposizione unica, sconti un’unica imposta di registro.