LEGGE DI BILANCIO 2024 E GLI ALTRI PROVVEDIMENTI DI FINE ANNO

Sulla Gazzetta Ufficiale del 30.12.2023 n.302 è stata pubblicata la L.30.12.2023 n.213, meglio conosciuta come legge di bilancio 2024, in vigore dal 1.1.2024
Di seguito il nostro consulente fiscale, Dott. Stefano Spina, riepiloga le principali novità riferite agli immobili.

Rideterminazione del costo fiscale dei terreni e delle partecipazioni

Viene nuovamente prorogato il regime per la rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni non quotate di cui all’art. 5 della L. 448/2001 e per la rivalutazione del costo dei terreni (agricoli ed edificabili) di cui all’art. 7 della L. 448/2001.
Per rideterminare il valore delle partecipazioni non quotate e dei terreni, occorrerà che, entro il 30.6.2024:

• un professionista abilitato (ad esempio, dottore commercialista, geometra, ingegnere ecc.) rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno,
• venga versata l’imposta sostitutiva sull’intero valore rivalutato con l’aliquota del 16%. L’imposta sostitutiva può anche essere versata in tre rate annuali di pari importo con la maggiorazione degli interessi del 3% annuo.
   

Cessioni di fabbricati che hanno subito interventi “Superbonus”

A decorrere dall’1.1.2024, rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.
Sono esclusi gli immobili:

• ricevuti per successione,
• adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

La plusvalenza è determinata come differenza tra il prezzo di vendita ed il costo di acquisto maggiorato dei costi incrementativi. Tuttavia:

• se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito della detrazione nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o dello “sconto sul corrispettivo”, di cui all’art. 121 co. 1 lett. a) e b) del DL 34/2020;
• se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 anni dall’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.

Per gli immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, come sopra determinato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
A tali plusvalenze si può applicare l’imposta sostitutiva IRPEF del 26% di cui all’art.1 co,496 L.266/2005.

Imponibilità della costituzione dei diritti reali immobiliari

Viene ridefinita la tassazione ai fini reddituali degli atti di costituzione a titolo oneroso di diritti reali di godimento.
Nello specifico:

• l’equiparazione della cessione a titolo oneroso alla costituzione o trasferimento di diritti reali viene limitata al caso in cui le norme fiscali non dispongano diversamente,
• per gli immobili è stabilito che rientrano tra i redditi diversi non solo quelli derivanti dalla costituzione del diritto di usufrutto (come già previsto fino al 31.12.2023) man anche quelli derivanti dalla costituzione di altri diritti reali di godimento e quindi anche quelli riferiti al diritto di abitazione, di superficie di servitù prediali e di enfiteusi.

Da una prima interpretazione occorre distinguere:

• gli atti con i quali il pieno proprietario, partendo dalla piena proprietà, costituisce in favore di un terzo, a fronte di un corrispettivo, un diritto reale di godimento su immobili (uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie e servitù prediali) i quali rientrano nella lett. h) del co. 1 dell’art. 67 del TUIR e quindi la plusvalenza viene sempre tassata a prescindere dal possesso ultra-quinquennale.

In tal caso il contribuente assoggetta a tassazione IRPEF progressiva la differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione. Non sarebbe, infatti, possibile beneficiare dell’imposta sostituti-va del 26%.

• gli atti con i quali il titolare del diritto reale su un immobile, precedentemente costituito, procede alla sua cessione a terzi, a fronte di un corrispettivo, per tutta la sua durata residua, i quali rientrano nella lett. b) del co. 1 dell’art. 67 del TUIR, e quindi la plusvalenza viene tassata solamente se la vendita rientra nel quinquennio (salvo eventuali lavori superbonus).

Il calcolo della plusvalenza imponibile è dato dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo del diritto ceduto.
A tali plusvalenze si può applicare l’imposta sostitutiva IRPEF del 26% di cui all’art.1 co,496 L.266/2005.

Locazioni brevi, aumento dell’aliquota al 26%

L’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017 è stata elevata al 26% con la possibilità di conservare l’aliquota ordinaria (21%) per un solo immobile destinato alla locazione breve.
La disciplina delle locazioni brevi è riservata ai contratti stipulati al di fuori dell’esercizio di impresa. Per espressa previsione normativa, la fornitura dei servizi di cambio biancheria e di pulizia dei locali non sono idonei, di per sé, a determinare la natura imprenditoriale delle locazioni brevi. Invece, a norma dell’art. 1 co. 595 della L. 178/2020, si presume la natura imprenditoriale dell’attività in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo d’imposta. In tal caso non si può applicare la cedolare secca.
Dall’1.1.2024, la cedolare secca sulle locazioni brevi:

• si applica con l’aliquota ordinaria del 21% sui redditi derivanti da un solo immobile individuato dal contribuente;
• si applica con l’aliquota del 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve degli altri immobili diversi da quello sopra indicato;
• non può applicarsi se il proprietario destina alla locazione breve più di 4 immobili nel periodo d’imposta, perché, in tal caso, si ricade nell’esercizio di impresa, che è incompatibile tanto con la cedolare secca, quanto con la definizione di locazione breve.

La legge di bilancio 2024 non modifica l’ammontare della ritenuta operata dagli intermediari (che resta, quindi, pari al 21% per tutte le locazioni brevi e non viene allineata alla nuova aliquota della cedolare secca del 26%), ma dispone che la ritenuta si ritiene sempre operata a titolo di acconto (mentre, secondo la disciplina vigente fino al 31.12.2023, la ritenuta si riteneva operata a titolo d’imposta in caso di opzione per la cedolare secca e di acconto in caso di applicazione dell’IRPEF).

Variazione catastale degli immobili oggetto di interventi superbonus

Con riguardo alle unità immobiliari oggetto di interventi che danno diritto al superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, è consentito all’Agenzia delle Entrate di verificare se, ove dovuto, sia stata presentata la dichiarazione Docfa, anche al fine di eventuali variazioni della rendita catastale.
Sono quindi previsti controlli sulle dichiarazioni Docfa che dovranno essere conformi ai lavori effettivamente realizzati sugli immobili.

Aumento della ritenuta sui bonifici parlanti

Incremento dell’aliquota IVIE sugli immobili esteri

Modifiche in tema di IMU

L’esenzione IMU per gli immobili degli enti non commerciali di cui all’art.1 comma 759 lett.. g) L.160/2019 spetta anche se gli immobili:

• sono concessi in comodato ad un altro ente non commerciale, funzionalmente o strutturalmente collegato all’ente concedente, a condizione che l’ente comodatario svolga nell’immobile esclusivamente le attività istituzionali previste dall’art. 7 co. 1 lett. i) del DLgs. 504/92, con modalità non commerciali;
• non vi è un esercizio attuale delle attività istituzionali ex art. 7 co. 1 lett. i) del DLgs. 504/92, purché detta assenza non determini la cessazione definitiva della strumentalità dell’immobile allo svolgimento delle predette attività.

Limitatamente all’anno 2023, viene disposta la proroga dei termini relativi alle delibere di approvazione delle aliquote e dei regolamenti IMU, per cui:

• sono da considerare tempestive le delibere per l’anno 2023 inserite nell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale entro il 30.11.2023 (invece del termine ordinario del 14.10.2023);
• le predette delibere devono essere pubblicate sul sito Internet del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze entro il 15.1.2024 (invece del termine ordinario del 28.10.2023).

In tal caso i regolamenti e le aliquote approvati con tali delibere sono efficaci per la determinazione dell’IMU dovuta per l’anno 2023.
In questa ipotesi, può verificarsi che, rispetto all’IMU corrisposta entro il 18.12.2023 (termine ordinario per il pagamento del saldo per il 2023), risulti dovuto per il 2023 un importo:

• maggiore, nel qual caso la differenza di imposta va versata, senza applicare sanzioni e interessi, entro il 29.2.2024;
• minore, nel qual caso il rimborso dell’IMU pagata in eccedenza spetta secondo le regole ordinarie.

Relativamente alle delibere di approvazione delle aliquote e dei regolamenti IMU, viene precisato che, a decorrere dall’anno 2024, se i termini di inserimento nel Portale del federalismo fiscale e di pubblicazione sul sito Internet del Dipartimento delle Finanze (rispettivamente fissati al 14 ed al 28 ottobre dell’anno di riferimento) scadono di sabato o di domenica, tali termini sono prorogati al primo giorno lavorativo successivo.

Proroga per l’accesso al Fondo di garanzia prima casa

Viene differita al 31.12.2024 la scadenza del termine di cui all’art. 64 co. 3 primo e secondo periodo del DL 73/2021 per l’accesso al Fondo di garanzia per la prima ca-sa, secondo il prioritario regime di concedibilità della garanzia sino alla soglia massi-ma dell’80% della quota capitale, tempo per tempo in essere sui finanziamenti con-cessi.
Si ricorda che l’agevolazione in discorso – fruibile per i soli finanziamenti con limite di finanziabilità superiore all’80% – riguarda le seguenti categorie di soggetti, pur-ché muniti di un ISEE non superiore ai 40.000 euro annui:

• giovani coppie;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;
• giovani che non hanno compiuto 36 anni di età.
   

Obbligo di assicurazione per rischi da catastrofi

Viene introdotto l’obbligo di stipulare un’assicurazione per la protezione da rischi catastrofali, entro il 31.12.2024, per le imprese, tenute all’iscrizione nel Registro delle imprese ex art. 2188 c.c.:

• con sede legale in Italia;
• aventi sede legale all’estero con una stabile organizzazione in Italia.

L’obbligo non riguarda le imprese agricole (art. 2135 c.c.), per le quali opera il Fondo di cui all’art. 1 co. 515 ss. L. 234/2021.
La polizza copre i danni:

• relativi ai beni individuati all’art. 2424 co. 1 c.c., sezione Attivo, voce B-II, n. 1, 2 e 3 (terreni e fabbricati, impianti e macchinari, attrezzature industriali e commerciali);
• direttamente cagionati da calamità naturali ed eventi catastrofali verificatisi sul territorio nazionale (sismi, alluvioni, frane, inondazioni ed esondazioni).

Se l’obbligo non è adempiuto, se ne deve tenere conto “nell’assegnazione di contributi, sovvenzioni o agevolazioni di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche”, anche con riferimento a quelle previste in occasione di eventi calamitosi e catastrofali.
Un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) e del Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT) potrà stabilire ulteriori modalità attuative e operative degli schemi di assicurazione in oggetto e aggiornare la percentuale massima di scoperto o franchigia a carico del contraente.

Superbonus, cessione dei crediti, detrazioni

Il DL 29.12.2023 n. 212 (c.d. “DL superbonus”), pubblicato sulla G.U. 29.12.2023 n. 302, introduce una serie di novità in materia di superbonus, di cessione dei crediti e di detrazioni per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.
Ferma restando l’assenza di proroghe della finestra temporale per il riconoscimento del superbonus viene precisato che la detrazione spettante per interventi superbonus per i quali è stata esercitata l’opzione di cessione del credito o sconto sul corrispettivo sulla base di SAL effettuati sino al 31.12.2023 non sarà oggetto di recupero da parte dell’Agenzia delle Entrate se gli interventi non verranno ultimati o verranno ultimati senza il miglioramento delle due classi energetiche.
Inoltre viene disposto che la possibilità di poter fruire, sotto forma di cessione del credito e sconto, del “sismabonus acquisti” per gli interventi di demolizione e ricostruzione eseguiti nelle aree classificate come zone sismiche di categoria 1, 2 e 3, si applicano solamente se la richiesta di titolo abilitativo edilizio risulti presentata in data antecedente al 30.12.2023 (entrata in vigore del DL 212/2023).
Infine, con riferimento alla detrazione per interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, la detrazione al 75% si applica esclusivamente agli interventi aventi ad oggetto:

• scale,
• rampe,
• ascensori,
• servoscala,
• piattaforme elevatrici.

Vengono espressamente esclusi, dalla detrazione maggiorata:

• gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche;
• le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito.

Anche per tali tipologie di spese viene esclusa, a partire dal 1.1.2024, la possibilità di cessione del credito o sconto sul corrispettivo salvo i casi in cui, entro il 29.12.2023, risulti:

• presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
• o, se non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo: 
  • siano già iniziati i lavori;
  • oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori ed al contempo sia stato versato un acconto sul prezzo.
     

Dott. Stefano Spina
Consulente fiscale FIMAA Torino