Cessione del preliminare
Nel contratto preliminare, in base all’art. 1460 c.c., “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.
L’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n.95 del 4.3.2022 ha affermato che la somma versata dal cedente (originario promissario acquirente del contratto preliminare) al cessionario, entrambi soggetti IVA, per la cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e dichiarata come rimborso parziale della caparra a suo tempo versata, è soggetta ad IVA in quanto considerata il corrispettivo della cessione del preliminare stesso e pertanto dovrà essere fatturata con l’aliquota ordinaria del 22% indipendentemente dalla tipologia di immobile in contratto.
Infatti, secondo l’Agenzia delle Entrate, la cessione del preliminare non incide sulla clausola relativa alla caparra confirmatoria, la cui funzione ed importo rimangono immutati, per cui la somma convenuta tra le parti non può che essere configurata come corrispettivo e come tale rilevante ai fini IVA ai sensi dell’art. 3 co.2 n.5) del DPR 633/72.
A nulla rileva infatti il fatto che la caparra possa mutare la propria natura giuridica con la stipula del contratto definitivo, riqualificandosi quale acconto del prezzo di vendita dell’immobile
Infine – conclude l’Agenzia delle Entrate – in applicazione del principio di alternatività IVA registro, nel caso di specie, sulla cessione del contratto risulta dovuta l’imposta di registro in misura fissa (200 euro) trattandosi di operazione “soggetta ad IVA” ai sensi dell’art. 40 del DPR 131/86.
Cordiali saluti.
Stefano Spina
Consulente fiscale FIMAA Torino