Il nuovo regime fiscale delle locazioni brevi

23 Ottobre 2017

[Dott. Stefano Spina, Consulente fiscale legali FIMAA Torino]

Le “locazioni brevi” con i conseguenti adempimenti sono state introdotte dall’art.4 del decreto legge 24.4.2017 n.50.

La sua conversione nella legge n.96 del 21.6.2017 ha apportato significative variazioni al testo originario. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n.132395/2017 del 12.7.2017 ha stabilito le regole attuative.

Infine la circolare dell’Agenzia delle Entrate n.24 del 12.10.2017 ha fornito importanti chiarimenti operativi.

La nuova norma ed i conseguenti adempimenti si applicano ai contratti formati a partire dal 1 giugno 2017.

La nuova disciplina si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi aggiuntivi stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.

Non viene previsto uno schema contrattuale definito; tuttavia i requisiti per poter accedere a tale regime sono rigidi e necessitano dei seguenti chiarimenti. 

Tipologie contrattuali

La norma si applica alle seguenti tipologie di contratti:

  • contratti di locazione

  • contratti di sublocazione

  • concessione in godimento dell’immobile da parte del comodatario. 

Soggetti

Il locatore (proprietario, conduttore che subloca oppure comodatario) deve essere una persona fisica.

Sono pertanto esclusi i contratti stipulati dalle società semplici e dalle società commerciali (di persone oppure di capitali).

La locazione deve essere posta al di fuori dell’attività di impresa così come definita ai fini delle imposte dirette (sia che venga svolta in forma abituale – art.55 TUIR – che occasionale – art. 67 TUIR) e dell’IVA.

Un apposito regolamento dovrebbe definire il confine tra attività di locazione ed attività di impresa. La mancanza dell’attività imprenditoriale deve sussistere anche in capo al conduttore. Pertanto sono esclusi dalla norma i contratti di locazione stipulati dal conduttore per le foresterie dei propri dipendenti.

Oggetto

Poiché i contratti sono tesi a soddisfare le esigenze abitative transitorie e le finalità turistiche gli immobili locati devono avere una destinazione residenziale. 

A tal riguardo occorre fare riferimento alle risultanze catastali per cui rientrano nella disposizione esclusivamente i fabbricati accatastati nella categoria catastale A con esclusione della A/10 e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc.).

Per espresso chiarimento della circolare 24/2017 rientrano nella definizione anche le locazioni aventi ad oggetto le singole stanze di una unità abitativa. Gli immobili devono essere situati in Italia.

Inoltre, trattandosi di locazione di immobile ad uso abitativo, il contratto dovrà necessariamente avere la forma scritta. 

Servizi accessori

Il contratto può riguardare la messa a disposizione del solo immobile oppure prevedere la fornitura di determinati servizi accessori funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. 

Tali servizi sono:

  • la fornitura di biancheria

  • la pulizia dei locali

  • la fornitura delle utenze (energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento)

  • l’utilizzo del wi-fi

  • l’aria condizionata. 

Tale elencazione è rigida e caratterizza un utilizzo temporaneo dell’immobile.

Viceversa la fornitura di altri servizi, quali la colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio oppure di guide o interpreti, caratterizza una attività imprenditoriale non compatibile con il semplice contratto di locazione per cui, in tali fattispecie, così come nel caso dei bed and breakfast, non si può ricorrere al regime delle locazioni brevi.

Durata

Il contratto deve avere una durata non superiore a 30 giorni con riferimento ad ogni singolo accordo contrattuale non rilevando eventuali pattuizioni successive.

Pertanto se un ospite loca l’immobile per 20 giorni nel mese di giugno e successivamente altri 20 giorni nel mese di agosto, entrambi i contratti possono usufruire del regime delle locazioni brevi.

Occorre però tenere presente che, al superamento del trentesimo giorno di locazione tra le medesime parti nel corso dell’anno, scatta l’obbligo di registrazione del contratto.

In tal caso, come precisato dalla circolare 24/2017, se si opta per il regime delle locazioni brevi, si applicheranno le regole previste per la cedolare secca per cui il contratto dovrà essere registrato in esenzione da imposte di registro e bollo.

Viceversa si applicherà l’imposta di registro ordinaria pari al 2% del canone di locazione pattuito per i due periodi con un minimo di euro 67,00 oltre all’imposta di bollo.

Decorrenza

Il regime delle “locazioni brevi” e gli adempimenti in capo agli intermediari sussistono per i contratti stipulati a partire dal 1.6.2017.

La data di stipula coincide con il momento di conclusione del contratto ovvero con la data nella quale chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

In presenza di intermediari o di portali on line tale data coincide con il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione. 

A tal riguardo non rileva la data di pagamento del corrispettivo o quella di utilizzo dell’immobile.

[...]

ACCEDI ALL'AREA RISERVATA PER SCARICARE L'INFORMATIVA COMPLETA 

(Rif: Circolari agli Associati n. 44 del 03/10/2017 e n. 46 del 23/10/2017)

torna indietro